Rosnące ceny energii, presja regulacyjna i dążenie firm do osiągnięcia celów zrównoważonego rozwoju sprawiają, że zarządzanie kosztami eksploatacyjnymi w nieruchomościach przemysłowo-logistycznych staje się kluczowym elementem strategii operacyjnej.
Z najnowszej analizy międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield wynika, że zastosowanie odpowiednio dobranego systemu grzewczego może przynieść znaczące oszczędności: nawet o 50% niższe koszty eksploatacyjne i ponad 40% redukcję emisji CO₂ w porównaniu do tradycyjnych rozwiązań gazowych. Tak znaczna redukcja wydatków operacyjnych ma dziś kluczowe znaczenie nie tylko z punktu widzenia efektywności prowadzenia działalności, ale także z uwagi na oczekiwania inwestorów i najemców, dla których przewidywalność kosztowa staje się coraz ważniejszym czynnikiem wyboru lokalizacji.
Przyszłość systemów grzewczych – hybryda jako odpowiedź na złożone potrzeby
Cushman & Wakefield zwraca uwagę, że dotychczasowe przyzwyczajenia rynku – szczególnie w zakresie korzystania z promienników gazowych – mogą utrudniać szybką transformację, jednak ekonomiczne i środowiskowe argumenty coraz częściej przeważają. Zmiany w oczekiwaniach najemców, dla których liczy się zarówno całkowity koszt najmu, jak i poziom realizacji celów zrównoważonego rozwoju, sprawiają, że efektywność energetyczna staje się jednym z głównych wyróżników konkurencyjnych obiektu. W obliczu rosnącej presji legislacyjnej oraz wzrostu cen uprawnień do emisji CO₂, firmy aktywnie poszukują rozwiązań, które pozwolą im ograniczyć ślad węglowy i utrzymać zgodność z regulacjami, nie rezygnując przy tym z elastyczności operacyjnej.
Raport „Hybryda oszczędności. Oszczędność i efektywność w magazynach” porównuje trzy główne technologie ogrzewania: promienniki gazowe, pompy ciepła powietrze-powietrze oraz systemy hybrydowe. Każda z nich ma swoje zalety i ograniczenia. Promienniki gazowe wyróżniają się niskimi kosztami instalacji oraz szybkością reakcji, co sprawdza się szczególnie w halach z dużą rotacją powietrza i wysokimi bramami załadunkowymi. Ich wadą pozostają jednak wysokie koszty eksploatacyjne i emisja dwutlenku węgla. Pompy ciepła, najbardziej efektywne energetycznie, oferują znaczną oszczędność kosztów operacyjnych i redukcję emisji, choć tracą na efektywności w ekstremalnie niskich temperaturach. Systemy hybrydowe, łączące oba powyższe rozwiązania, automatycznie dostosowują źródło ciepła do bieżących warunków pogodowych i cen energii, zapewniając elastyczność, niezawodność oraz zgodność z wymaganiami środowiskowymi.
Analiza kosztów i opłacalności inwestycji
Z punktu widzenia inwestora lub zarządcy nieruchomości, wybór systemu grzewczego nie może być decyzją czysto kosztową – to strategiczny wybór mający wpływ na długofalową atrakcyjność aktywa. Przykład analizy przeprowadzonej dla modelowego obiektu magazynowego o powierzchni ponad 11 000 mkw. pokazuje, że system gazowy generuje roczne koszty eksploatacyjne na poziomie 266 510 zł przy emisji CO₂ równej 101,9 ton. Pompy ciepła obniżają te koszty do 131 226 zł i redukują emisję do 58,7 ton. System hybrydowy natomiast oferuje kompromisowe rozwiązanie – koszty na poziomie 174 987 zł oraz emisję 62,3 ton CO₂. Co więcej, chociaż inwestycja w pompy ciepła wymaga największego nakładu (ok. 1,9 mln zł), to jej czas zwrotu wynosi 8,2 roku, podczas gdy dla systemu hybrydowego jest to 10,4 roku.
Parametr | Gaz | Pompy ciepła | Hybryda |
Koszty roczne | 266 510 zł | 131 226 zł | 174 987 zł |
Koszt inwestycji | 780 197 zł | 1 894 764 zł | 1 727 579 zł |
Emisja CO₂ (rocznie) | 101,9 t | 58,7 t | 62,3 t |
Okres zwrotu | – | 8,2 lat | 10,4 lat |
Źródło: Raport Cushman & Wakefield „Hybryda oszczędności”
Nie można jednak zapominać, że systemy hybrydowe oferują nie tylko elastyczność w zarządzaniu energią, ale również odporność na skrajne temperatury i zmienność cen nośników energii. To czyni je wyjątkowo interesującym rozwiązaniem dla inwestorów oczekujących przewidywalności kosztów w dłuższym horyzoncie czasowym. Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, wdrożenie takich systemów może również pozytywnie wpłynąć na wartość rynkową aktywa. Obiekty oferujące wysoką efektywność energetyczną i nowoczesne technologie są dziś zdecydowanie lepiej postrzegane zarówno przez najemców, jak i przez fundusze inwestycyjne. W dłuższej perspektywie to właśnie standard techniczny i zdolność do adaptacji do zmieniających się warunków rynkowych będą decydować o pozycji konkurencyjnej nieruchomości.
Odnawialne źródła energii i automatyzacja dają dodatkowe wsparcie
Fotowoltaika stanowi istotne uzupełnienie hybrydowych systemów grzewczych. W obiektach, w których możliwa jest instalacja paneli o mocy 300 kWp, możliwe jest pokrycie około 20% rocznego zapotrzebowania na energię. Przekłada się to na oszczędności sięgające nawet 200 tys. zł rocznie, przy czasie zwrotu inwestycji wynoszącym od 4 do 6 lat. Takie rozwiązania dodatkowo wzmacniają pozytywny wizerunek nieruchomości w kontekście ESG. Ponadto możliwe jest częściowe uniezależnienie się od zewnętrznych dostawców energii, co w sytuacji niestabilności geopolitycznej nabiera dodatkowego znaczenia.
Coraz większe znaczenie odgrywa również automatyka budynkowa. Inteligentne systemy sterowania HVAC, bazujące na czujnikach temperatury i wilgotności, pozwalają na precyzyjne dostosowanie działania urządzeń do realnych potrzeb użytkowników i zmiennych warunków zewnętrznych. Dzięki integracji z systemami zarządzania energią, inwestorzy mogą w czasie rzeczywistym monitorować zużycie mediów i podejmować szybkie decyzje optymalizacyjne. Co więcej, dane generowane przez te systemy wspierają raportowanie ESG, umożliwiając transparentną komunikację z inwestorami i najemcami.
Systemy te mogą być również zintegrowane z prognozowaniem zużycia energii oraz dynamicznym bilansowaniem obciążeń. Nowoczesne narzędzia, takie jak uczenie maszynowe, pozwalają na przewidywanie popytu cieplnego z dokładnością do pojedynczych godzin, co dodatkowo zwiększa efektywność energetyczną i redukuje koszty operacyjne. Przyszłość należy do obiektów „smart”, które nie tylko reagują na bieżące warunki, ale uczą się wzorców użytkowania i optymalizują swoje działanie w czasie rzeczywistym. Rozwiązania te zaczynają być nie tylko atrakcyjną innowacją, ale stają się nowym standardem oczekiwanym przez świadomych najemców oraz inwestorów instytucjonalnych.
Raportowanie ESG jako narzędzie budowania przewagi konkurencyjnej
W kontekście rosnącego nacisku na zrównoważony rozwój, kwestie związane z ESG stają się nie tylko wymaganiem regulacyjnym, ale również czynnikiem budującym wartość rynkową i reputację nieruchomości. Coraz więcej najemców i inwestorów – zwłaszcza instytucjonalnych – oczekuje szczegółowych danych o efektywności energetycznej, emisjach i wpływie środowiskowym obiektów. Nowoczesne, hybrydowe systemy grzewcze oraz wspierające je systemy fotowoltaiczne i automatyka, pozwalają na gromadzenie i analizowanie danych niezbędnych do przygotowania rzetelnych raportów ESG. Dobrze zaprojektowany i spójny system raportowania może być dziś tak samo ważny, jak lokalizacja obiektu czy warunki najmu – zwłaszcza w kontekście pozyskiwania finansowania na rynku kapitałowym.
Warto zauważyć, że wdrożenie nowoczesnych systemów raportowania ESG nie tylko poprawia przejrzystość i reputację obiektu, ale pozwala również na szybsze i bardziej skuteczne reagowanie na zmieniające się regulacje prawne i oczekiwania instytucji finansowych. W dłuższej perspektywie może to przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowe, większe zainteresowanie inwestorów zagranicznych oraz możliwość uzyskania certyfikatów środowiskowych, które podnoszą prestiż nieruchomości na tle konkurencji. Im lepiej obiekt wpisuje się w założenia zrównoważonego rozwoju i efektywności energetycznej, tym większe ma szanse na utrzymanie stabilnej wartości rynkowej w dłuższym okresie oraz na utrzymanie wysokiego poziomu obłożenia najmem.
Rynek gotowy na transformację
Polski rynek magazynowy cechuje się jednym z najmłodszych zasobów infrastrukturalnych w Europie – jedna trzecia z około 35 mln mkw. powierzchni została oddana do użytku w ciągu ostatnich trzech lat, a połowa zasobów nie ma więcej niż pięć lat. Tak nowoczesna baza budynkowa sprzyja wdrażaniu rozwiązań niskoemisyjnych i zautomatyzowanych, które stają się nie tyle przewagą, co koniecznością w realiach coraz bardziej wymagających regulacji unijnych.
Nowoczesne podejście do projektowania i modernizacji systemów ogrzewania zakłada nie tylko wybór odpowiednich technologii, lecz także integrację z systemami zarządzania energią, monitoringiem i raportowaniem ESG. Zarówno właściciele, jak i najemcy oczekują dziś stabilności kosztowej oraz zgodności z taksonomią UE. Systemy hybrydowe, wspierane przez odnawialne źródła energii i inteligentne zarządzanie, stają się odpowiedzią na te wyzwania i fundamentem zrównoważonego rozwoju w sektorze nieruchomości logistycznych.
O Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rzecz właścicieli i najemców nieruchomości komercyjnych. Zatrudnia ok. 52 tys. pracowników w niemal 400 biurach i 60 krajach na całym świecie. W 2024 roku jej przychody wyniosły 9,4 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą m.in. zarządzanie nieruchomościami, obiektami i projektami, pośrednictwo w wynajmie powierzchni, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych oraz wyceny. Za nieustanne dążenie do doskonałości zgodnie z zasadą Better never settles Cushman & Wakefield otrzymuje wiele wyróżnień oraz nagród w konkursach branżowych i biznesowych. Dodatkowe informacje na stronie www.cushmanwakefield.com.
Pobierz bezpłatnie raport „Hybryda oszczędności. Oszczędność i efektywność w magazynach”
